Dans cet article
La plupart de nos guides s'adressent aux personnes qui possèdent déjà un bien à Maurice. Celui-ci concerne l'étape d'avant : vous envisagez d'acheter une villa ou un appartement sur l'île, avec des revenus Airbnb dans votre plan.
C'est une stratégie populaire, à juste titre. Maurice offre une combinaison rare : un achat immobilier qui ouvre droit à un permis de résidence, une fiscalité forfaitaire de 15 %, un système juridique stable inspiré des droits anglais et français, et un marché de la location courte durée où une villa bien gérée peut générer 30 000 à 60 000 € bruts par an.
Mais les règles pour les acheteurs étrangers sont précises, et elles ont sensiblement évolué en 2025 et 2026. Voici ce qu'il faut savoir avant de signer.
Les étrangers peuvent-ils acheter à Maurice ?
Oui - mais uniquement via des voies approuvées par le gouvernement, supervisées par l'Economic Development Board (EDB) :
Le Property Development Scheme (PDS) est le cadre principal aujourd'hui : des résidences planifiées - villas, maisons et appartements avec équipements partagés, sécurité et gestion professionnelle. Il a remplacé les anciens régimes IRS et RES pour les nouveaux projets.
Les reventes IRS et RES existent toujours : les biens au sein de ces anciens régimes peuvent être achetés et revendus par des non-citoyens sur le marché secondaire.
Le Smart City Scheme couvre les développements mixtes - comme Mon Trésor ou Uniciti - combinant résidentiel, bureaux et loisirs. Les unités résidentielles y sont ouvertes aux acheteurs étrangers.
Les appartements R+2 constituent la seule voie hors régimes : les non-citoyens peuvent acheter des appartements dans des immeubles d'au moins un rez-de-chaussée plus deux étages, à partir de 6 millions de roupies (environ 120 000 €). C'est le point d'entrée le plus abordable - et la voie choisie par de nombreux investisseurs pour des appartements locatifs à Flic en Flac ou Tamarin.
Important : Depuis la loi de finances 2025, l'ancienne exception permettant aux non-citoyens d'acheter hors régimes à partir de 500 000 USD a été supprimée. Si l'on vous a parlé de cette voie, l'information est obsolète. Les régimes approuvés et les appartements R+2 qualifiants sont désormais les seules portes d'entrée.
Les quatre voies d'accès comparées
| Voie | Ce que vous achetez | Prix minimum | Résidence possible ? |
|---|---|---|---|
| PDS | Villa/appartement en résidence gérée | Pas de minimum fixe | Oui, dès 375 000 USD |
| Revente IRS / RES | Bien existant en résidence de standing | Prix du marché | Oui, dès 375 000 USD |
| Smart City | Unité résidentielle en ville mixte | Pas de minimum fixe | Oui, dès 375 000 USD |
| Appartement R+2 | Appartement dans un immeuble R+2 ou plus | 6 millions MUR | Oui, dès 375 000 USD |
Pour un projet Airbnb, le duo gagnant sur la côte ouest est généralement soit un appartement R+2 de 2-3 chambres près de la plage à Flic en Flac, soit une villa PDS avec piscine à Tamarin ou Black River. Consultez notre comparatif des zones de la côte ouest pour savoir ce qui performe où.
Le seuil de résidence de 375 000 USD
C'est le chiffre clé pour beaucoup d'acheteurs : investissez 375 000 USD ou plus dans un bien qualifiant et vous obtenez, avec votre conjoint et vos enfants à charge, un permis de résidence mauricien.
Ses conditions sont généreuses : il reste valable tant que vous possédez le bien, il n'impose aucun séjour minimum - vous pouvez venir deux semaines par an ou vivre sur place à l'année - et il donne le droit de vivre et de travailler à Maurice. Le seuil du Smart City Scheme, auparavant fixé à 500 000 USD, a été aligné à 375 000 USD.
En dessous du seuil, l'achat reste possible (un appartement R+2 à 6 millions de roupies en est loin) - simplement sans permis de résidence associé. Beaucoup d'investisseurs purs font exactement cela.
Ce qui a changé en 2025 et 2026
1. Les droits d'enregistrement ont doublé. Pour les actes enregistrés à partir du 1er juillet 2026, les non-citoyens paient 10 % de droits d'enregistrement sur les achats sous régime, contre 5 % auparavant. La taxe de transfert payée par le vendeur lors d'une revente à un non-citoyen passe également à 10 %. Sur une villa à 400 000 USD, cela représente 40 000 USD - à budgéter dès le premier jour.
2. Payer en roupies. Depuis décembre 2024, les non-citoyens doivent régler au moins 85 % du prix d'achat en roupies mauriciennes, le solde pouvant être payé en devises. Votre banque gère la conversion, mais cela ajoute une étape de change (et une décision de timing) à la transaction.
3. La voie hors régimes est fermée. Comme indiqué plus haut, la loi de finances 2025 a supprimé l'exception des 500 000 USD hors régimes.
Le coût réel d'un achat
Voici une vision réaliste tout compris pour une villa PDS à 400 000 USD (~370 000 €) achetée après le 1er juillet 2026 :
| Poste | Montant typique |
|---|---|
| Prix d'achat | 400 000 USD |
| Droits d'enregistrement (10 %) | 40 000 USD |
| Frais de notaire (barème dégressif, ~0,5-2 %) | 4 000 - 8 000 USD |
| Frais de dossier EDB | ~500 USD |
| Ameublement au standard locatif (si non meublé) | 15 000 - 40 000 USD |
Les coûts récurrents comprennent les charges de syndic de la résidence (souvent significatives en PDS pour la sécurité, les jardins et les équipements partagés), les services, l'assurance et - une fois en location - les frais de gestion et de plateforme.
Peut-on le louer sur Airbnb ?
Dans la plupart des cas, oui - c'est précisément ce qui rend l'immobilier mauricien attractif comme actif de rendement. Mais deux niveaux de règles sont à vérifier :
Le règlement de la résidence. Certaines résidences PDS et IRS encadrent la location courte durée : durée minimum de séjour, passage obligé par le service locatif de la résidence, ou restrictions d'accès aux équipements pour les voyageurs. Lisez le règlement de copropriété avant d'acheter, pas après. Si les revenus Airbnb sont au cœur de votre projet, faites-en un critère de recherche.
La licence nationale. Tout bien loué en courte durée à des touristes nécessite un Tourist Accommodation Certificate de la Tourism Authority. Nous avons rédigé un guide pas à pas pour obtenir le certificat - c'est un processus tout à fait gérable, et c'est l'une des démarches que nous prenons en charge pour nos propriétaires.
Côté fiscalité, les revenus locatifs sont imposés au taux forfaitaire de 15 %, et Maurice a des conventions de non-double imposition avec la France, le Royaume-Uni, l'Afrique du Sud et de nombreux autres pays. Notre guide de la réglementation couvre l'ensemble du volet conformité.
Les rendements locatifs réalistes
La question derrière la question : les revenus sont-ils réels ? Sur la base des données actuelles de la côte ouest (détaillées dans notre guide des revenus), un bien bien géré à environ 65 % d'occupation génère approximativement :
| Bien | Revenu brut annuel | Prix d'achat indicatif | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Appart. 2 ch., Flic en Flac | 20 000 - 25 000 € | 150 000 - 250 000 € | ~9-13 % |
| Villa PDS 3 ch. avec piscine | 32 000 - 40 000 € | 400 000 - 600 000 € | ~6-8 % |
| Villa 4 ch., Le Morne / Tamarin | 45 000 - 60 000 € | 650 000 - 1 000 000 € | ~5-7 % |
Ce sont des chiffres bruts - la commission Airbnb (~15 %), la gestion (20 % chez nous), les charges et le syndic viennent en déduction. Mais même en net, la location courte durée sur la côte ouest surpasse nettement la location longue durée (comparaison honnête dans Airbnb vs location longue durée), et vous conservez l'usage personnel du bien.
À propos de la VEFA : Beaucoup d'unités PDS et Smart City se vendent en l'état futur d'achèvement, avec paiements échelonnés sous protection notariale. Les prix sont attractifs, mais vos revenus locatifs ne démarrent qu'à la livraison - généralement 18 à 30 mois plus tard. Si les revenus comptent rapidement, une revente achevée ou un appartement R+2 vous fait encaisser en quelques semaines.
De l'achat au premier voyageur
1. Choisir la voie et la zone. Villa sous régime ou appartement R+2 ; Flic en Flac pour la demande, Tamarin/Black River pour la clientèle premium, Le Morne pour les tarifs les plus élevés.
2. Vérifier les règles de location de la résidence visée avant de s'engager.
3. Acheter chez le notaire, avec l'approbation de l'EDB - votre notaire et votre agent gèrent cette étape ; comptez 6 à 12 semaines pour un bien achevé.
4. Poser les bases administratives - enregistrement BRN et demande de Tourist Accommodation Certificate.
5. Meubler au standard locatif. Les voyageurs comparent votre bien à un hôtel, pas à une maison ordinaire. (Notre service d'ameublement existe précisément pour cette étape.)
6. Publier, tarifer et gérer professionnellement - photographie, tarification dynamique, sélection des voyageurs, ménage et maintenance. C'est ce qui sépare les rendements moyens des rendements du premier quartile.
Vous envisagez un achat sur la côte ouest ?
Parlez-nous avant de vous engager. Nous vous dirons honnêtement ce qu'un bien précis peut rapporter sur Airbnb - zone, configuration, piscine - pour que le volet revenus de votre projet repose sur du réel, pas sur des chiffres de brochure.
Estimer les revenus d'un bien →Sources & avertissement : Les règles des régimes et les seuils font référence à l'Economic Development Board (EDB) et à la loi de finances 2025 ; les nouveaux droits s'appliquent aux actes enregistrés à partir du 1er juillet 2026. Les licences font référence à la Tourism Authority ; la fiscalité à la Mauritius Revenue Authority (MRA). Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ou financier - confirmez toujours les règles en vigueur auprès d'un notaire mauricien avant d'acheter.
Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien à Maurice ?
Quel investissement donne droit à la résidence ?
Peut-on louer son bien sous régime sur Airbnb ?
Quels frais et taxes à l'achat pour un non-citoyen ?
Faut-il vivre à Maurice si l'on y achète ?
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